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年度の途中で不動産を売却した場合、固定資産税はだれが支払う?(不動産買取.com青森店)
(2018-10-05)
==不動産買取・売却に関する「?」は当店へお気軽にご相談ください!==

不動産の所有者には、年に1回固定資産税の納付書が発行され、支払う義務があります。年度の途中で不動産を売却した場合、固定資産税は「だれ(Who)」が「どう(How)」負担し「いつ(When)」支払うのでしょうか?
今回は、そんな2W1Hをご紹介させていただきます☆


■不動産は持っているだけでも税金がかかる
不動産を所有されている方には周知の事実ですが、固定資産税についてご紹介いたします。
固定資産税とは、毎年1月1日に土地・家屋等の不動産を所有している人に課せられる地方税のことで、市区町村ごとに管理されている【固定資産税台帳】を基に算出されています。
この台帳に基づき【課税標準額×税率=固定資産税額】という計算式によって、納税義務者への課税額が決定されます。
固定資産税を支払わないでいると財産を差し押さえられたり、競売にかけられてしまうことも・・・

住宅用の固定資産税を計算する場合、[土地]と[家屋]に分けて算出されます。
[土地]
その土地の用途(住宅地or商業地)や立地(前面道路の状況)等が加味された【路線価】を基に、土地の状況(奥行・間口・形状等)によって土地ごとの価値を算出し【評価額】を決定します。更に【住宅用地の特例】等の特例措置を適用し、やっと課税標準額が決まるのです。
[家屋]
その家屋と同等の家屋を建築したと仮定した場合の建築費(再建築価格)と、築年数の経過による減価率(経年減点補正率)を加味して算出されます。
マンションなどの集合住宅の場合には専有部分とは別に、建物の共有部分や敷地に対する持分に応じた税額を負担することになります。


■納税義務者はだれなのか?
不動産を売却したのに、固定資産税の納付書が送られてきた!と混乱される方が一定数いらっしゃいます。
上記でご説明した通り、固定資産税の納税義務があるのは【その年の1月1日時点に対象不動産を所有している人】と地方税法で定められていますので、年度の途中で不動産売却した場合も、所有権の移転手続きが翌年の1月を過ぎた場合は、売主の所有とみなされます。いざ納付書が届いたときに慌ててしまわないように【1月1日時点の所有者が納税義務者】ということを覚えておきましょう。


■売主・買主間での日割り精算が一般的
不動産の売却が完了して所有権が移っているにも関わらず固定資産税を支払うのは損してしまうのでは?と心配になられた方もいらっしゃるでしょう。
その理屈であれば、12月31日に所有権移転手続きを行わなければ損してしまうことになります。
しかしそんな心配は無用で、この点については引き渡し日の前日までは売主が負担、引き渡し日以降は買主負担で日割り計算をするのが一般的となっています。
4月1日ごろに納付書が届く地方自治体であれば、1月〜3月の間に引き渡しの場合は、前年度の納付書を元に日割り計算をし、4月以降に引き渡しの場合は、届いた納付書の税額を日割り計算して精算ということになります。
地方自治体への納付は売主が行わなくてはなりませんが、双方の所有日数に基づき精算を行うので、損にはなりません。


■まとめ
固定資産税の負担方法については、これといって法律で定められていません。契約ごとに多少異なる場合もありますが、納税義務者(売主)がその年の固定資産税の支払いを行うことを前提に
「だれ(Who)」=買主が
「どう(How)」=引渡し日以降12月31日までの日割分を
「いつ(When)」=対象不動産の引き渡し日(残代金決済時)に支払う
という形で精算を行うことが慣例となっております。
「売却したはずなのになぜ納付書が来たの?」と慌てないためにも、契約時に精算方法を確認のうえ覚えておくと良いでしょう。

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